【分子公司动态】海华（山东）税务师事务所详解房产涉税问题
2019年11月30日周六9：00~10：00，山东省注册税务师协会推荐——海华（山东）税务师事务所所长李伟、副所长王琦，高级项目经理蒙翠萍、郭强 走进山东人民广播电台《周末说法》直播间，二手房转让涉税那些事为听众网友做讲解。节目同时在蜻蜓FM、51听APP、闪电新闻客户端、喜马拉雅播出，搜狐、腾讯、优酷视频同步呈现。
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2018年12月山东中诚税务师事务所有限责任公司加入海华税务并更名为“海华（山东）税务师事务所有限公司”。事务所牵手省内数百家大型企业，已成功地为金融保险、房地产、电力、化工、钢铁、商业等行业企业做过多项涉税业务服务，近几年来经营发展势头良好，代理企业户数达到上千户，主营业务收入超过1000万元。近几年帮助各级税务机关参与土地增值税清算、所得税汇算清缴、纳税审核等业务，入库各项税款上亿元。
李伟，高级会计师，中国注册税务师，民建山东省直三支部主委，社会新阶层代表人士，山东破产管理人协会理事。山东中诚税务师事务所创始人，现任海华（山东）税务师事务所所长。
李伟在大型国企做过十年财务科长，后担任外资食品生产企业外方代表，还在房地产企业担任财务总监，跨行业工作经验丰富。做税务师20年来，主持各类央企、国企、民企、上市公司及外资企业的审计，担任各大企业常年税务顾问。尤其擅长破产企业重整税收筹划、大型企业税收风险控制、企业经营模式与税收效率比较分析筹划，转让定价咨询等服务。
王琦，海华（山东）税务师事务所有限公司副所长，中国注册税务师、会计师。为企业财务运营管理及税务专业服务逾20年，谙熟企业会计准则和会计制度、对国家税收法规与政策在实务中运用有深刻认识。熟悉企业运营的各个环节，经常创造性提出针对企业个案实务的税务筹划方案，具有丰富的税务实战经验和超常的税务策划能力。以协助客户降低纳税风险、优化节税空间、实现深层次税务筹划为服务理念，为客户提供全方位的专业协助。
企业房产买卖涉税分析：
近期，有一家律师事务所向我咨询，想购置一套办公房产，考虑以公司名义来买，还是以个人的名义来买租给公司用？都需要交什么税呢，哪样儿更合适呢？会有哪些风险？
就这个问题，我首先需要确认，买方是一般纳税人还是小规模纳税人。这里我先给大家普及一下。一般纳税人和小规模纳税人的区别主要是认定标准不一样。自2018年5月1日起，年应征增值税销售额在500万元以上的，需要认定为一般纳税人。年应征增值税销售额在500万元及以下的，则为小规模纳税人。我再给大家讲一下增值税税率的变化，近几年随着减税降费工作的深入，推进增值税实质性减税。2018年5月1日前，销售不动产增值税税率为11%；2018年5月1日---2019年3月31日，销售不动产增值税税率为10%；2019年4月1日以后，销售不动产增值税税率为9%。
一、如果这家公司是一般纳税人，以公司名义购买房产具有以下优点：
1、可以取得增值税专用发票，作为进项税额抵扣销项项。意味着公司可以少缴纳增值税及附加税（城建税、教育费附加、地方教育附加、水利基金）。
举个例子：购买的办公楼不含增值税金额1000万元，增值税税率为9%，则可以抵扣的进项税额有90万元（1000*0.09=90）。如果你是2019年4月1日之后买的房子，根据国家税务总局公告2019年39号，可以享受一次性抵扣增值税。2019年4月1日之前，则要分2年抵扣，未抵扣完的部分可以在2019年4月份一次性抵扣。
2、取得的房产可以计提折旧，冲抵企业所得税。
还是公司购买的1000万元的房子，假设说账上折旧年限为20年，每年可以折旧1000/20=50万；每年50万的折旧额作为企业所得税扣除项目，那么该公司每年可以少缴纳企业所得税50*25%=12.50万元。
3、如果公司经营状况、资金结构、负债比率等相关财务指标还不错，以公司名义购买房产，对以后公司融资获取银行贷款、增强企业资产规模有帮助。
二、以公司名义购买需要承担的责任，也有不少：
1、要缴纳房产税。公司名下的房产如果自用，应该按照房产的原值按年缴纳房产税，税率是1.2%
假设说刚才那套1000万的房子已经买下来了，每年要缴纳的房产税至少为1000万×（1-30%）×1.2%=8.4万元。
如果将房产对外租赁，按租金收入计税，税率12%。
例如公司将1000万的房产对外租赁，租金100万元/年，需要缴纳房产税100*12%=12万元。
2、每年缴纳城镇土地使用税：房屋占地面积*单位税额，如果是单独的土地证，按照占地面积计算；如果是写字楼的几间办公室，需要按建筑面积和容积率计算占地面积，再计算城镇土地使用税。
3、契税：房产购买金额1000万元*3%=30万元。
4、印花税：房产购买金额1000万元*万分之五=0.5万元。
三、如果这家公司是小规模纳税人，以公司名义购买：
1、取得的房产可以计提折旧，冲抵企业所得税。
还是公司购买的1000万的房子，假设说账上折旧年限为20年，每年可以折旧1000/20=50万；每年50万的折旧额作为企业所得税扣除项目，那么该公司每年可以少缴纳企业所得税。
根据2019年第2号《国家税务总局关于实施小型微利企业普惠性所得税减免政策有关问题的公告》：自2019年1月1日至2021年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。
2、根据鲁财税[2019]6号《实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知》，自2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人减按50%征收房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税。
3、小规模纳税人增值税按照销售额和征收率计算应纳税额，不得抵扣进项税额。
4、契税：房产购买金额1000万元*3%=30万元。
5、印花税：房产购买金额1000万元*万分之五*50%=0.25万元。
四、以个人名义购买房产出租给企业：
1、以个人的名义购买，需要缴纳3%契税。
2、以个人的名义购买，需要按万分之五减半征收印花税。
3、以个人的名义购买，购买房屋的货币资金必须要由个人的银行账户支出或者现金支出，不可使用公司的银行账户上支出。如果购买人在公司办理借款手续后由企业的银行账户上支出的并且借款期限超过一年未归还的，可能会涉及借款总额20%个人所得税。
4、个人名下的房产租赁给公司，需要去税务机关代开租赁发票。
要区分租赁给一般纳税人还是租赁给小规模纳税人。同时要考虑月销售额（含租金）在10万以下还是10万元以上。
假设月销售额（含租金）在10万以下：
增值税：租赁给小规模纳税人，代开增值税普通发票免征增值税及附加。租赁给一般纳税人，代开增值税专用发票，增值税征收率5%；
附加税：增值税*12.5%，小规模纳税人减半征收。
房产税：小规模纳税人减半征收，税率6%；
个人所得税：（租金收入-税费）*80%*20%
月销售额（含租金）在10万以下综合税率为22%-27%左右。
若月销售额（含租金）10万以上：
增值税：不含增值税租金收入*5%
附加税：增值税*12.5%，小规模纳税人减半征收。
房产税：小规模纳税人减半征收，税率6%。
个人所得税：（租金收入-税费）*80%*20%
代开发票的综合税率为27%左右。
假设个人出租一套商业房产，月不含增值税租金收入5万元，开具增值税普通发票。
需要缴纳房产税50000*12%*50%=3000元，个人所得税（50000-3000）*80%*20%=7520元，合计10520元，综合税率21%。
假设个人出租另外一套商业房产，月不含增值税租金收入20万元，开具增值税专用发票。
需要缴纳增值税200,000.00元*5%=10,000元，附加税10000*12.5%*50%=625元，房产税200,000.00*12%*50%=12000元，印花税200,000.00 *1/1000*50%=100元，个人所得税（200000-625-12000-100）*80%*20%=29964元，合计52689元，综合税率26%。
这家律所明白了个人和公司购买的税收政策，又开始咨询，买卖双方需要交纳多少税呢？
根据买卖双方是否为一般纳税人，有不同的计算方式。买卖双方都为一般纳税人的时候，卖方需要交纳：增值税、附加税、土地增值税、印花税、企业所得税。其中增值税税率9%，附加税是增值税税额的12.5%,土地增值税税率30%-60%，印花税税率万分之五，企业所得税税率25%。买方需要交纳：契税、印花税。其中契税税率3%，印花税税率万分之五。
还是上个例子，2019年10月律所购买的办公楼，不含增值税金额1000万元。
买方：需要交纳契税1000万*3%=30万元。
印花税1000万*万分之五=5000元。
买方合计需要交纳各项税金305,000.00元
卖方于2017年12月购买该办公楼，购买价格不含增值税金额600万元。2019年10月对外销售，不含增值税金额1000万元。
单就转让房产这笔交易而言，卖方需要交纳：
增值税：1000*9%=90（万元）。前期购买房产时取得的66万元增值税进项税已经抵扣。
附加税：90*12.5%=11.25万元。
土地增值税：
增值额1000-600-600*5%*2-600*3%-11.25=310万元。
土地增值税适用税率30%，应交土地增值税税93万元。
印花税：1000万*万分之五=5000元。
卖方合计需要交纳各项税金195万元，综合税负19%。
以上就是我分享的“企业买卖房产涉税那些事儿”，如果听众朋友们需要咨询，可以随时和我们联系，我们作为您身边的税务师为您答疑解惑。
蒙翠萍，海华（山东）税务师事务所有限公司高级项目经理，中国注册税务师，经济师，山东财经大学会计专业毕业，从事税务师工作16年，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，能为企业更好地解决财务税收疑难问题，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。
个人二手房产权过户涉税政策解析：
住房问题、税收问题，都是老百姓关注的问题，二者结合在一起更是关注的焦点。
上个月我一个济南市的同学想在历下区买一套二手房，她在市中区已经有一套家庭住房，中介给他推荐了四套历下区的房子，每套二手房的情况都不一样，但都要求所有的税费由买方我同学承担，她找到我让我帮他算一下，从税费方面那一套更合适，下面我就这几套房子的情况一块跟大家分析一下：
第一套房子是卖方2019年1月花费80万新买的房子（价格都是假定价格，为了便于计算），装修花费20万，卖主急需用钱再转让，面积95平米，再转让售价是105万（不含税售价100万元），如果我同学购买这套房子：
一、首先要缴纳增值税，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，需要交纳5万元增值税。
二、其次要缴纳城建税、教育费附加和地方教育附加三个附加税费，这三个附加税费都是以卖方实际缴纳的增值税为计税依据，城建税税率为城区7%，县城5%；教育费附加率为3%；地方教育费附加率为2%，需要交纳三个附加税费为0.6万元。
三、再次要缴纳个人所得税，对个人转让不满五年或满五年非唯一的住房实行差额缴纳个人所得税，即以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，适用比例税率20%，扣除的合理费用是指住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，这里可扣除的合理费用为8万元，不是实际装修的20万，因为住房装修费用得在规定比例内扣除，即：已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。这样需要缴纳个人所得税2.28万元。
如果卖方不提供自己当时购买的发票，无法判断房屋购买时原值，税务机关可以按照1%的核定率全额征收个人所得税1万元，以上是卖方需要承担的税金为7.88万元。另外买方还要缴纳契税，买方缴纳契税的规定是：
个人购买面积为90m2及以下的住房，契税都减按1%的税率征收；对个人购买面积为90m2及以上的住房，家庭唯一住房，减按1.5%的税率征收，家庭第二套改善性住房，减按2%的税率征收。这里再解释一下“家庭唯一住房”，就卖方来看涉及个人所得税优惠个人转让满五年家庭唯一住房免个人所得税，这个“家庭唯一生活用房”是指在同一城市范围内夫妻双方仅拥有一套住房。
就买方来看涉及契税优惠，“家庭唯一住房”、“家庭第二套改善性住房”为计划购买住房所在县（市、区）行政区域内，就是说我同学在市中区有一套房子，她要购买这套房子在历下区，那她缴纳契税也算家庭唯一住房。缴纳契税为不含税售价100万*1.5%=1.5万元。那么如果买卖双方的税金都由买方我同学承担，她购买这套房子需要承担的总税金是卖方需缴纳的税金2.28万元+买方需缴纳的契税1.5万元=9.38万元。
第二套房子是卖主2017年1月购买两年半的住房再转让，假设其余条件跟第一套一样，那就可以少交增值税5万元和三个附加税0.6万元，合计少交5.6万元。因为个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。她购买这套房子需要承担的总税金是卖方需缴纳的个人所得税2.28万元+买房需缴纳契税1.5万元=3.78万元。
第三套房子是卖主2014年1月购买家庭唯一生活用房五年半后再转让，个人转让满五年家庭唯一住房免个人所得税，卖方没有需交纳的税款。她购买这套房子只需要缴纳契税1.5万元。
第四套房子是一套居住性公寓就是二手非住房，非税费计算麻烦一些，因为个人购买非住房不减免印花税和土地增值税，尤其土地增值税计算麻烦一些。假设数据同第一套住房，那首先要交：
①增值税=（售价105万-原值80万）÷（1+5%）×5%=1.19万元；
②城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加三个附加税费为0.14万元；
③印花税=售价100万*万分之五=500元；
④土地增值税有三种计算方法，第一种方法是卖主提供购买房屋时的发票：扣除项目=原值80万*[1+（转让年度2019年10月-购买年度2019年1月）×5%]+与房地产转让有关税金（不包括增值税，必须提供相应的完税凭证）=80万*（1+1*5%）+（0.14+0.05）=84.19万元；不含税收入100万；增值额=100万-84.19万=15.81万元；增值率=15.81万/84.19万=18.78%；应交土地增值税=15.81万*30%=4.74万元。第二种方法就是重置成本评估法，需提供重置成本法评估报告，这里就不详细说了。第三种方法就是既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以实行核定征收，核定率不低于6%，核定最低缴纳土地增值税=100万元*6%=6万元；
⑤个人所得税同第一套房子为2.28万元，以上卖方需缴纳税款=增值税1.19万+三个附加税费0.14万+印花税0.05万元+土地增值税4.74万元+个人所得税2.28万元=8.4万元。
买方需缴纳契税和印花税，因为购买商业房屋契税税率为3%，卖方需缴纳契税为3万元，印花税为500元。以上买卖双方需缴纳税款都有买方实际承担，总税款为8.4万元+3.05万元=11.45万元。
通过以上对比可以看出二手房情况不同缴纳的税金差别很大。大家在签订房屋买卖合同签前先把税金弄清楚，以免增加自己购房不必要的支出和麻烦。
郭强，海华（山东）税务师事务所有限公司高级项目经理，中国注册税务师、经济师。凭借着深厚的专业知识和多年的一线工作经验，深谙税企工作的特点，能准确找到企事业单位在涉税过程中的痛点、难点，并且能帮助其顺利化解。
他主要擅长税务咨询、财税方案的策划以及涉税风险的防控，对增值税、企业所得税的政策有着较深的研究。
自然人二手房产权过户涉税政策解析：
二手房过户交易的特殊形式：房产赠与、房产继承、离婚析产
这三种交易方式不同于房产一般交易方式，涉及的税种较少，只需要交很少的税款。
（一）房产赠与。
案例1：同学小张，他爷爷独有一套100平米的学区房，爷爷非常喜欢这个孙子，于是想把这套房子送给孙子。但是小张还有叔叔和姑姑，并且叔叔姑姑都有孩子。该地段同类的房屋评估价格2万元/平米，房子的总价200万。
方案：爷爷与小张签订了一份赠与协议，将上述房产无偿赠予孙子小张，并且到公证处对此协议进行了公证。小张去税务部门交税的时候，税务部门按规定征收了如下税款：
爷爷需要交纳税费：
印花税=200*0.5‰=0.1万
小张需要交纳税费：
印花税=200*0.5‰=0.1万
契税=200*3%=6万
为什么只有印花税和契税呢？下面看一下政策规定：
1、增值税。
依据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税2016-36号）附件3第一条第36项：下列项目免征增值税：“涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。”
2、个人所得税。
依据《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号）第二条房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
3、土地增值税。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条：房产所有者将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。
4、印花税。双方都要缴纳印花税。
5、契税。房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为，应当缴纳契税。受赠方缴纳契税的计税依据为房屋评估价，契税税率为3%。
（二）房产继承。类似于房产赠与，一般情况只涉及印花税，只有非法定继承人会涉及契税。
1、增值税。房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权的，免征增值税。
2、个人所得税。房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人的，对当事双方不征收个人所得税。
3、土地增值税。房产继承不征收土地增值税。
4、印花税。房产继承人应缴纳印花税。
5、契税。对于《继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
【案例2】张爷爷，有一套房产，老伴已去世，有1个儿子，2个女儿。2018年5月张爷爷去世了，他生前留有遗嘱，去世后房产由孙子 小张继承。该房产的税务机关评估价为200万元。
涉税分析：根据《继承法》规定，由于张爷爷的儿子健在，孙子的继承行为应属于遗赠。该继承行为免征增值税，不征收个人所得税和土地增值税，只缴纳契税和印花税。
孙子小张应纳契税：200×3%＝6（万元）。
应缴纳印花税：200×0.5‰＝0.1（万元）。
【案例3】张爷爷和张奶奶，有一套房产，有1个儿子，2个女儿。2018年5月张爷爷去世，遗嘱让儿子继承。张奶奶放弃继承，同时将其所占份额赠与儿子。那么，儿子持有关资料到税务机关办理房产过户涉税事宜。该房产的税务机关评估价为200万元。
涉税分析：根据有关规定，该房产由老夫妻张爷爷和张奶奶公有，双方各占50%，张爷爷的遗嘱只能处分其所有的50%份额。儿子继承50%份额时免征增值税，不征收个人所得税、土地增值税和契税，只需缴纳印花税；张奶奶的50%份额赠与给了儿子，免征增值税，不征收个人所得税和土地增值税，只需缴纳契税和印花税。
张奶奶应纳印花税：200÷2×0.5‰＝0.05（万元）。
儿子应纳印花税：200×0.5‰＝0.1（万元）。
儿子应纳契税：200÷2×3%＝3（万元）。
（三）离婚析产。
离婚析产：指离婚时，对财产进行分割，分割仅限于婚姻存续期间的共同财产，始于婚前个人财产不能用于分割。离婚析产是夫妻双方因离婚后彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。
除了印花税外，一般不涉及其他税费。即：
（一）离婚财产分割，免征增值税。
（二）离婚析产不征收个人所得税、土地增值税、契税。
（三）印花税。离婚析产双方应缴纳印花税。
【案例4】丈夫小张和妻子小王共有一套房屋，2017年5月双方离婚，约定房产归小王所有，小王给小张一定的经济补偿。双方持有关资料到税务机关办理涉税事宜。该房产的税务机关评估价为200万元。
涉税分析：根据规定，离婚析产免征增值税，不征收个人所得税、土地增值税和契税，只需缴纳印花税。
1、小张应缴纳印花税：200÷2×0.5‰＝0.05（万元）。
2、小王应缴纳印花税：200÷2×0.5‰＝0.05（万元）。
李伟：我们海华税务师事务所今后会一如既往地以更加专业、专注的态度为纳税人更好地服务！
王琦：防范企业税收风险，用足优惠税收政策，我们是您身边的税务师。
蒙翠萍：用最专业的知识为您做最贴心的服务！
郭强：当好您的税务军师，做好您的财务管家。税务师，为您的事业增砖添瓦！
本文转自《周末说法节目》
