纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的明确
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作者：王雪香
国家税务总局近日下发了《关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局2014年第2号公告）（以下简称2号公告），对纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题予以明确。我们对2号公告的重点内容做出以下提炼： 一、适用条件 2号公告规定纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，应视同销售不动产征收营业税。 一般来讲，土地使用权在谁的名下，谁才可以立项，即便是合作建房，一方出地，一方出资，也要求土地使用权办理变更手续，才可以双方名义办理合理审批手续。因此，应该特别注意土地使用权在谁的名下，由谁立项的问题。纳税人是否拥有土地使用权，决定了立项条件和税收认定。 |
二、计税营业额的计算
2号公告规定其计税营业额按照工程成本加利润的方式予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。
计税营业额=工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率） （公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定）。
三、结合开发回迁安置用房营业税政策确定所得税扣除成本
《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定：企业将开发产品用于捐赠等视同销售行为，确认收入(或利润)的方法和顺序为：(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
国税发[2009]31号文件中第二十七条规定,开发产品计税成本支出中的“土地征用费及拆迁补偿费”包含“回迁房建造支出”。
显然，2号公告明确的是回迁安置用房营业税的问题，但有利于解决该项业务的企业所得税视同销售收入和成本。
四、执行时间
2号公告自2014年3月1日起施行。本公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。
五、具体业务中可能遇到的问题
2号公告在实际操作方面，仍需税务机关进一步的明确，如成本利润率是多少？纳税人有些项目是取得的净地，承担土地出让价款，政府再支付回迁安置房款给纳税人，2号公告是否会按照实质重于形式来征收营业税？纳税人在开发过程中，有可能还会遇到下面的情形：
例如：政府将拆迁、政收补偿完毕的土地出让给甲公司，出让协议土地出让价款5000万元，甲公司支付土地出让金3000万元，另外2000万元作为政府配建的回迁安置房补偿款，竣工后，政府收回回迁安置分配原土地补征收入。
甲公司在这种情况下取得的土地成本是5000万元，未支付的土地成本2000万元抵顶了回迁安置房的政府回购收入。回迁安置房有明确的对价，按照“销售不动产”征收营业税，计税营业额2000万元。
另一种情形：政府出让乙公司A地块，出让协议土地价款5000万元；另外将拆迁安置房土地B地块也出让给乙公司，协议土地价款3000万元，该地块主要用于两地块的原居民回迁安置，由乙公司投资开发建设，政府补偿价款2000万元，属于补偿超标的面积由原居民向开发商补交房款。乙公司回迁房屋建造成本预计4000万元。
上述开发商虽然形式上拥有A、B地块土地使用权，但从实质上讲仍属于代建回迁安置房行为。根据《国家税务总局关于“代建”房屋行为应如何征收营业税的批复》（国税函[1998]554号）规定，房地产开发企业取得土地使用权并办理施工手续后，根据其他单位的要求施工并收取房款的行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税。
因此，回迁安置房有明确的对价，按照“销售不动产”征收营业税，其收取的货币、实物或其他经济利益，即是营业税的计税金额。
如果希望对该公告做进一步的了解，请与专业人士联系。
