房企资金链将雪上加霜？— 广东省《土地增值税清算管理规程》于7月1日实施
作者：黄晓华
去年央视曾报道2005年至2012年间全国房企应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元，业界哗然并引发房企大亨任志强炮轰央视的事件。土地增值税于房地产开发商的影响似乎也因为此事突然被舆论和国民置于放大镜之下重新审视。在房地产行业景气指数这两年逐渐下行之际，政府仍然频繁出台政策来做进一步的调控。在此大环境下，广东省地税局制定出台了《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》（以下简称“《规程》”），将于今年7月1日起正式实施。
《规程》规定，从7月1日起，纳税人只要符合“房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的；申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的”等四项条件的其中之一，就应进行土地增值税清算。
对于房企惯用的拖延清算等问题，《规程》提出，只要纳税人“已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售面积建筑面积已经出租或自用的”，或“取得清算项目最后一份销售许可证满三年仍未销售完毕的”，或“主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县以上地方税务局局长批准的”，三者只要符合其中一个条件，主管税务机关都可要求纳税人进行土地增值税清算，从而解决故意拖延清算问题。
长期以来，很多开发商对于土地增值税的处理方法都是采用拖字诀。土地增值税30%-60%的征收比例，这个税负会导致房企在资金流动上会受到不小的影响，或将导致至少有三成以上的中小房企将面临资金链断裂风险。
众所周知，2015年年底我国将全面完成营改增。因此房地产势必在不久的将来过渡到征收增值税的阶段中。由于土地增值税计算中的“增值额”包含取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、新建房及配套设施的成本费用等等，这也有可能是将来房地产行业改征增值税后进项税额的重要组成部分。所以我们也可以大胆猜想，土地增值税可能会随着营改增的进程而被取消。由此可以预计，2015年底前，不仅仅广东省，全国各地的房地产行业也将掀起清算土地增值税的高潮。我们将持续关注土地增值税清算的最新进展。
