房地产开发企业要重视成本对象管理的问题
作者：王雪香/众环海华
最近，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（以下简称《公告》）（国家税务总局公告2014年第35号），《公告》取消房地产成本事先备案
制度，改为事后报告，并进一步充实和完善了房地产开发企业成本对象管理的内容。
一、 出台背景
国税发[2009]31号文规定房地产开发企业在开工之前须合理确定成本对象报税务机关备案，以强化税收监控。今年1月，为减少审批项目，减轻企业负担，提高行政效能，国务院取消了这项事先备案事项。
二、 主要内容
1、 年度纳税申报时向主管税务机关报送专项报告。
房地产开发企业需合理确定已完工开发产品的成本对象，并将确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。
2、 建立健全成本对象管理制度。
房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对
象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。
3、 成本对象一经确定便不得随意变更。
房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关，先征得主管税务机关的同意。
三、 房地产开发企业要对成本对象管理加于重视
房地产项目的成本核算是房地产开发企业会计核算的重中之重，而成本对象的设置是开
发产品成本核算的第一步。因此，成本对象的确定非常重要，成本对象不能准确确定，计税成本也就没有办法准确计算。国税发〔2009〕31号)第二十六条规定，成本对象是指为归依和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。比如一个房地产开发项目，可能按照写字楼、公寓和商业等不同的功能业态在成本核算上设置为3个成本对象。
关于成本对象的设置，国税发[2009]31号文提供了6项原则，即可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。而国税函[201O]201号文件指出，房地产企业开发的项目开始办理房屋交付或已开始实际投入使用时，应视为开发产品完工，并按规定及时结算企业所得税。因此，成本对象的设置是否准确也关系到开发产品完工年度的确认，也就影响了开发产品完工年度的应纳税所得额是否准确计算。
例如：某个项目一期开发3栋公寓楼和1栋商业用房，按栋施工并分别取得建筑施工许可证，1号楼和商业用房于2014年底交房，2号楼、3号楼于2015年初交房，该项目已于2013年开始取得预售收入。如果会计核算上只按公寓楼和商业用房设置两个成本对象，那么根据规定该项目的完工年度应确认为2014年度。如果是按1号楼、2号楼、3号楼、商业用房设置四个成本对象，那么1号楼和商业用房的完工年度可以确认为2014年度，2号楼、3号楼的完工年度可以确认为2015年度。
另外，我们在具体操作时，还要考虑与企业经营计划、土地增值税规定、项目规划报建等方面相结合。作为一家房地产开发企业，应特别重视成本对象管理的问题，以便防范成本对象设置瑕疵引发的税务风险。
