一、背景

2016年3月23日，财政部联同国家税务总局出台《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），其中，附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条规定，明确了不动产租赁服务适用11%税率。随后，《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）和《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号）的出台，进一步细化了纳税人类别、不动产地点、不动产取得时间、如何申报纳税、发票开具等内容。

二、纳税义务时点

纳税人出租不动产，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。

三、申报纳税

（一）申报方式

结合纳税人类型和取得、租入、开发不动产的时点，我们整理了不动产经营租赁服务的增值税申报方式（具体详见表1）。其中，取得不动产的时点是指出租人以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产的时点；租入不动产的时点是指出租人租入不动产的时点；开发不动产的时点是指房地产开发企业自行开发房地产项目的时点。

表1：不动产经营租赁服务的增值税申报方式

（二）申报操作流程

一般纳税人出租不动产，其所在地与机构所在地不在同一县（市、区），取得租赁服务收入的增值税申报操作流程如下（若当地税务机关提出相关要求，请以相关要求为准）：

1、携带不动产经营租赁合同和税款缴纳情况说明（需加盖企业公章），前往当地税务机关办理税源备案。

2、按照租赁服务适用的征收率计算缴纳预缴税款，填写《增值税预缴税款表》“出租不动产”行。

3、 次月纳税申报期内，纳税人申报应纳税额，填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》，填报方式如下：

（1）《增值税纳税申报附列资料（四）》“出租不动产预征缴纳税款”项目对应的“本期发生额”、“本期应抵减税额”、“本期实际抵减税额”。

（2）《完税凭证抵扣（减）清单》“预征缴纳税款”行。

（3）若租赁服务收入适用一般计税方式，填写《增值税纳税申报表附列资料（一）（本期销售情况明细）》中第4行；若租赁服务收入适用简易计税方法，填写《增值税纳税申报表附列资料（一）（本期销售情况明细）》中第9b行。

（4） 若租赁服务收入适用一般计税方式，填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》第1栏、第11栏、第19栏、第24栏、第27栏、第28栏、第34栏一般项目本月数；若租赁服务收入适用简易计税方法，填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》第5栏、第21栏、第24栏、第27栏、第28栏、第34栏一般项目本月数。

四、发票开具

按照纳税人类型，发票开具分为自行开具和申请代开两种方式：

（1）一般纳税人出租不动产，自行开具增值税发票；

（2）小规模纳税人中的单位、个体工商户、其他个人出租不动产，向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。

截至目前，税总尚未明确房地产开发企业中的小规模纳税人出租自行开发的房地产项目如何申请代开增值税发票，我们后续会继续关注。若您想进一步了解不动产经营租赁服务与增值税相关的问题，请及时与我们的专业人士联系。