关于《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的解读
作者：谢杵洪 /海华广州
一、背景
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，金融、建筑、房地产和生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点。为便于征纳双方执行，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）及现行增值税有关规定，国家税务总局发布了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（以下简称“《办法》”），以明确房地产开发企业销售自行开发的房地产项目如何征收管理的相关问题。
二、适用范围
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，以及房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后、以自己的名义立项销售的，适用本《办法》。
三、基本处理原则
（一）预缴税款
《办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的以及小规模纳税人，按照5%的征收率计算。
（二）房地产老项目
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；以及《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
四、一般纳税人销售自行开发的房地产项目
（一）销售额的计算
1、适用一般计税方法
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积；房地产项目可供销售建筑面积是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
2、适用简易计税方法
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税；适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
（二）进项税额
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
（三）纳税申报
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，应按照财税〔2016〕36号的规定的纳税义务发生时间，适用一般计税方法和适用简易计税方法的纳税人分别以当期销售额和适用税率或征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
（四）发票开具
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。以下情况不得开具增值税专用发票：
1、2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票；
2、向其他个人销售自行开发的房地产项目。
五、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目
（一）小规模纳税人销售额计算和纳税申报与一般纳税人的方式一致，区别只是小规模纳税人适用税率为5%。
（二）发票开具
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票或向主管国税机关申请代开增值税专用发票。以下情况不得申请代开增值税专用发票：
1、2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票；
2、向其他个人销售自行开发的房地产项目。
六、其他管理要求
一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款；扣除土地价款应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照《办法》规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。
房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本《办法》规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
